Como usar o FGTS na compra do imóvel em 2026

Para muita gente, o saldo do FGTS é o que faltava para fechar a entrada. Ele pode pagar parte da compra, reduzir o saldo devedor do financiamento e até abater parcelas. Só que existem regras para quem usa e para o imóvel comprado.

Quem pode usar

• Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos.
• Não ter financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação em nenhum lugar do país.
• Não ser dono de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. A regra alcança cidades vizinhas e a mesma região metropolitana.

Quais imóveis aceitam o FGTS

O imóvel precisa ser residencial, urbano e destinado à sua moradia, além de respeitar o teto de valor do Sistema Financeiro da Habitação. Esse teto muda com o tempo, então confirme o número vigente antes de fechar negócio. Terreno sozinho e imóvel comercial ficam de fora.

Onde o saldo pode entrar

1. Na entrada: é o uso mais comum.
2. No saldo devedor: a cada 2 anos, você pode usar o saldo para diminuir a dívida.
3. Nas parcelas: é possível abater até 80% do valor da prestação por até 12 meses seguidos.

Um exemplo simples

Em um imóvel de R$ 300 mil no crédito padrão (SBPE), a Caixa financia até 80%, ou R$ 240 mil. Sobram R$ 60 mil de entrada. Quem tem R$ 40 mil no FGTS precisa de mais R$ 20 mil em recursos próprios.

Quando a renda se enquadra no Minha Casa Minha Vida, o subsídio pode entrar nessa soma e diminuir ainda mais o que sai do bolso.

Dois cuidados antes de contar com o saldo

Consulte o valor exato no aplicativo oficial do FGTS. Se você aderiu ao saque-aniversário e antecipou valores, parte do saldo pode estar bloqueada como garantia.

Depois, veja em qual faixa sua renda se encaixa no simulador de financiamento.

Fontes: Como usar o FGTS para amortizar financiamento (Serasa), Como usar o FGTS para comprar um imóvel em 2026 (Itatiaia).